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三季度写字楼市场稳中求进 大宗交易市场复苏在即

上海写字楼租赁市场成交持续五个季度攀升后,三季度虽出现小幅下滑,整体仍呈现持续强劲的态势。2021年前三季度上海房地产大宗交易市场成交总金额达833亿,其中第三季度成交共20宗,总交易金额531亿,交易活跃度同比、环比大幅提升。大宗交易市场复苏在即,有望在年内突破千亿大关。

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上海写字楼市场稳中求进

2021年第三季度上海甲级写字楼净吸纳量录得39.05万平方米,环比二季度下调2.48%,甲级写字楼空置率17.5%,环比上季度下调1.3%。本季度,核心区表现良好,净吸纳量环比上扬65.2%,空置率环比下探2.47%。从供应表现来看:第三季度,写字楼市场供应加码,共有四个新增项目入市,合计带来29.5万平方米的体量,全部位于新兴区。其中,入市规模最大的是虹口区,瑞虹企业天地和中美信托金融大厦合计供应体量20万平方米;普陀区有2个项目入市,分别为国浩长风城及旭辉企业大厦。从租金表现来看,第三季度,上海甲级写字楼平均租金8.11元/平方米/天,环比二季度微涨0.37%;其中核心区为9.29元/平方米/天,环比上扬0.43%;新兴区在优质项目入市的带动下涨幅明显,租金环比增长1.57%,达到6.47元/平方米/天。

戴德梁行中国区项目及企业服务主管、董事总经理魏超英表示:“展望未来,预计四季度整体供应或将放缓,核心区承压相对较小,新兴区供求压力持续不减。从行业发展来看,今年前八个月上海社会消费品零售总额保持稳步增长,在商业数字转型方案实施及国际消费中心城市培育的积极政策导向下,有助于推动电商类及IT网络技术服务型企业以及快消品企业发展壮大,从而带来对办公市场新的扩张需求。”

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上海大宗交易市场复苏在即,全年有望重回千亿规模

2021年前三季度上海共录得61宗成交,总金额达833亿,其中三季度成交共20宗,总交易金额为531亿,交易活跃度同比、环比皆有大幅提升,过往两年内被抑制的投资需求在今年三季度起被逐步释放,上海房地产大宗交易市场也有望在三年后首回千亿规模。

从买家类型来看,截至三季度,上海投资型交易已录得534亿,相对于自用型交易,投资型交易占比在上半年基础上进一步提升至64%;在29宗投资型交易中,社区商业/购物中心/商铺等零售商业资产成交共8宗,总金额近364亿,这主要得益于悦荟资产包和凯德资产包内3处位于上海的购物中心成交,总计交易对价突破300亿。自用买家方面,企业购楼趋势延续,政府及其投资平台看好商办,政府类买家大多偏好于交易对价在10亿以下的写字楼,大虹桥板块为热点区位。得益于频繁的自用企业购楼交易和险资的“大幅手笔”,三季度内资买家进一步拉开与外资投资者的差距,进而保持领先。

在资本化率方面,自2018年起,上海物业资本化率持续上扬,投资者对于市场风险持谨慎态度。截至本季度,上海各类型物业资本化率与上半年基本持平,依旧维持核心区域甲级办公楼4.2%、非核心区域甲级办公楼4.4%、商业4.3%、园区研发办公4.8%的水平。

展望四季度,戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平作出如下预测:上海大宗交易市场将迎来全面复苏,今年总成交金额有望突破千亿大关。由于上海办公市场短期内租金上调空间有限,未来投资型交易的物业类型将进一步分散化,打破以往以办公为绝对主流的趋势;热门地段物流/仓储类资产的资本化率将持续走低;核心CBD/ BP 预计在今年年底将陆续有所成交。

 



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