随着时代的变革，办公室的空间规划也开始出现了巨大变化，办公空间不只是过道和桌子，而是需要融合更多的协作空间和社交活动空间，才能吸引更多“千禧一代”和喜欢“随时随地”办公的优秀人才。

为了避免理解上的误差，也为了更好地熟知办公空间面积的决定因素，对一些办公类面积指标和名词作行业标准定义进行说明：

套外总建筑面积：指自建筑物外墙外侧（含墙体面积）算起的总面积，一般办公楼招商人员口中的房屋面积和租赁合同中的计租面积都是指该房屋的套外总建筑面积，不是使用面积，简称建筑面积，包括套内建筑面积及分摊的共用建筑面积；

套内建筑面积：指套外总建筑面积减去外墙墙体面积，简称套内面积；

公摊系数：楼梯、电梯、卫生间和设备间等其他共用结构的面积与套外总建筑面积的比值百分数，电梯越多，办公楼越高，公摊系数越大；

使用面积：套内建筑面积减去墙体、楼梯、电梯、卫生间和设备间等其他结构的面积，标准的计算公式是，使用面积=套外建筑面积 x （1-公摊率）- 墙体面积（内墙和外墙面积之和），鉴于墙体面积比较难计算，且办公楼物业一般都比较注重空间的实用性；

通常，办公空间的使用面积大小是由员工数量、员工的组成结构及办公空间的组合来来决定的。

办公空间使用面积=普通员工数 x 标准工位面积+管理级员工数 x 标准私人办公室面积+其他办公空间面积（会议室、前台接待、茶水间、卫生间等）；

员工的数量：办公物业的租期通常都是至少3年，员工的数量可以基于公司2-3年发展的满编组织架构的人数来确定，也可以根据目前实际经营的总人数来确定。

员工的组成结构：需要清楚确定普通员工工位和管理级员工独立办公室的的设置数量。

办公空间组合：除了需要的工作空间量外，还要考虑是否需要会议室，茶水间、复印室、接待室或其他面向客户的空间。

标准工位面积：根据仲量联行布的《办公空间使用基准指南》数据显示，有53%的企业工位标准面积为4-4.9平米，46%的企业工位面积为3.2-3.9平米。

标准私人办公室面积：根据仲量联行发布的《办公空间使用基准指南》数据显示，有65%的企业私人办公室面积为11-14平米，13%的企业私人办公室面积小于10平米，有22%的企业私人办公室面积大于15平米。

会议室标准面积：根据《办公建筑设计规范》， 会议室可分为大、中、小型会议室，小型会议室使用面积宜为30㎡左右，可容纳10-30人，中型会议室使用面积宜为60㎡左右，中小型会议室每人使用面积，有会议桌的不应小于1.80㎡，无会议桌的不应小于0.80㎡，大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积。

至于像前台接待、茶水间、卫生间等其他办公空间面积市场上暂时没有什么明确的设定标准，一般事根据各公司的业务规划和实际需求确定需求面积。

计算出办公空间的使用面积，办公空间的需求面积就非常简单了，办公空间需求面积 = 办公空间使用面积/(1-公摊系数)。