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影响园区发展的主要因素

当前,我国正处于高质量发展的新阶段,园区作为地方经济发展的主平台、主阵地,被提升到极为重要的战略地位之上。

园区的高质量发展,取决于多个方面的共同作用,其中既包括交通区位、物理空间、物业服务等传统意义上的地产因素,也包括产业定位、产业招商能力、产业服务水平等产业方面因素。

d3f6bd193047594b6b1f76d2d36ca36f.jpeg 区位地段

建筑可以复制,但地段无法复制。

当市场陷入低迷时,占据城市核心地段的园区就是市场最佳的「避风港」;而当市场回暖,核心区的园区又会率先吹响反击的集结号。

从企业经营的角度讲,好地段往往意味着优势资源,而优势资源对人才、资金、产业具有强大的吸附力;从投资的角度看,核心地段是整个城市的稀缺资源,各类成熟的商业配套、浓厚的商务氛围、便捷的生活条件、发达的交通路网,都是园区增值的重要条件。

供需状况                    

供需状况是影响园区发展的另一个非常重要的因素。

具体来说,当园区供给一定时,企业需求增加,成交量就会上升,需求减少,成交量就会下降;而当需求一定时,若供给增加,成交量就会下降,供给减少,成交量就会上升。

站在企业的角度,企业的选址需求往往与宏观经济形势挂钩,经济好的时候,企业信心十足,扩张脚步加快,办公需求随之增长;反之,就会出现大量的企业和租客退租,一些原有的扩张计划也会搁置。由于当下经济正处于稳定恢复阶段,可以预见,企业的需求短期内并不会有太大变化。

近几年,随着土地集中入市,园区供给处于一个持续增长的状态。整个行业只有进口,没有出口。而企业选址又是一个非常理性、明确性的需求,不可能无中生有,所以,需求在萎缩,供给量又在持续扩大,行业竞争只会越来越激烈。

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产业定位

产业是园区的核心,在园区看来,园区未来的竞争不仅是物业的竞争,更是基于产业链的专业化竞争。

从园区角度看,设定一个科学的主导产业定位,要注意以下五个方面。

1、主导产业不宜过多(不超过三个),否则极易导致产业混杂,发展不聚焦;

2、产业市场要足够大。比如互联网、电子商务、文化创意等行业,包容性极大,行业企业遍地开花,招商工作很好开展;反之、如果园区定位是区块链、北斗、航空航天这样专业化极强、行业壁垒极高的小众行业,发展压力可想而知;

3、产业定位差异化,按照一般经验,一个产业在某地区运作成功后,其他地区便会蜂拥而至、竞相发展相关产业,以抢占新项目制高点。

园区政策

作为直接影响企业投资决策的关键因素,园区政策一直被视为招商引资的「攻坚利器」,毕竟站在企业的角度,利益是第一生存法则,哪里有钱赚,企业就会去哪里。

园区政策制定与实施,主要有以下三个关键点。

一是政策制定寻求差异化。现如今很多园区为了吸引税源型企业入驻,往往在相同领域出台相似的政策,这样只会导致同质化竞争的加剧,造成不必要的内耗;而由于细分产业政策的欠缺,产业的集聚发展也很难被带动。

二是「因企施政」,针对不同的项目采取不同的打法。引进创新平台和高端人才项目,则要把眼光放长,要注重长期收益而非一时之得失;

三是注重落实。很多园区许诺给企业的政策很好,结果迟迟不能兑现。这样一来,不仅会影响企业对园区的好感度,降低企业投资的积极性;

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招商能力

招商能力能在一定程度上弥补园区硬件上的缺陷,助力园区长期平稳发展。

1、刻苦勤奋的能力:园区招商没有捷径,只能靠自己的双脚和脸皮去丈量,不断收集信息并持续充实项目库;

2、招商建渠的能力: 招商工作必须建渠,建了多少个有效渠道,就是找到了多少个项目来源的泉眼,一个个一手好项目就会源源不断地被推荐过来;

3、项目洽谈能力:园区招商是一项「以人为本」的工作,再好的项目也要人去洽谈落地。

服务水平

这里说的园区服务并不是单一的公共服务,而是成体系化的、精准的服务。需要园区具备两种能力:一是资源整合能力,整合企业所需资源,而且这些资源必须是有效的,有需要就可以随时拿来用的;二是了解每个企业的痛点,针对企业所欠缺的点匹配相关资源,对症下药。

功能配套

功能配套分两种,一是生活性配套、二是生产性配套。生活型配套包括图书吧、咖啡厅、文印店、食堂、便利店、快递站、高端餐饮、高端酒店、健身中心、健康服务、美容机构等。一个拥有高品质工作生活配套设施的园区 / 写字楼,能极大提升企业员工的幸福感;生产性配套包括水、电、路、讯、排污等基础设施,以及特定产业的产业配套设施。

 



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