近日，世邦魏理仕(CBRE)、戴德梁行（DTZ）、仲量联行（JLL）均发布了2021年第三季度上海房地产市场的相关报告。

根据报告内容，第三季度上海商业地产市场主要呈现以下几个特点：

1. 上海依旧是国内投资市场的第一选择，外资投资金额连续反弹回升，黑天鹅事件之后，具有稳定现金流的物业资产成为市场交易重心。

2. 虽然写字楼交易占比仍是上海大宗交易的头把交椅，但随着REITs的推广，新基建资产的交易量显著上升且有望持续。

3. 零售市场活跃度明显提升，新增项目本季度大量入市，同时，更多元化的零售业态频现，国内外品牌的升级店、体验店，快闪店，市集加速回潮。

4. 上海经济复苏催生写字楼租赁市场的旺盛需求，医药行业、批零贸易以及外资企业的扩张表现显著，外滩板块进入快速成长期。

5. TMT行业推动商务园区市场的租赁表现在疫情中率先反弹，且持续上扬。

6. 高需求与土地供应紧张的失衡中，优质物流产项目收益回报率被推提升，这也加速了外资三方物流公司入局拿地。

01 外资交易连续反弹，新基建物业交易提升

 上半年大宗交易市场整体活跃度提升，充分彰显投资者对上海高流动性和吸引力的看好。得益于国家对新基建的支持，数据中心及工业/物流成交增长明显。

第三季度，上海依然是全国首选的投资目的地，共录得25笔交易，成交总额共计218.7亿元，占全国成交总量的49.3%。

作为投资市场热度的一个重要指标，外资交易金额占比在今年一季度降至11%的阶段性低点后连续反弹，三季度占比已回升至25%。

本季度，自用买家需求旺盛，自用型买家占到总成交量的48%。

写字楼物业仍是投资物业类型的主导地位，占比48%，其中近六成为商务园区办公物业。传统写字楼新兴板块的物业备受科技与制造业公司之青睐，如前程无忧与雅戈尔集团分别在晶耀前滩及虹桥汇购置总部楼宇。

另一方面，得益于国内高科技行业的蓬勃发展，商务园区市场的租赁表现在疫情中率先反弹，使得其对于投资者的吸引力正在持续增强，位于漕河泾板块的凯科国际大厦季内由内资基金完成收购。

伴随稳定的消费复苏，酒店及零售类物业的成交也愈发活跃，分别占比16%与12%。综合体项目领航社与世纪盛荟广场相继由地产公司完成交易；作为另类资产的数据中心录得本季度单笔最高成交金额，普洛斯60亿收购松江互联网数据中心50.1%股权。

投资策略方面，投资者依旧偏好具有稳定现金流的物业资产，季内交易仍以核心增值型为主，占比69%；而在城市更新的加速进程下，增值型投资位居第二，占比23%。

与此同时，投资者持续关注和推进北京、上海、深圳这三大门户城市的大宗物业投资交易机会，尤其是贴合产业升级方向的园区物业和优质办公楼项目。

未来，写字楼租赁市场的持续上扬将进一步加速投资者对上海写字楼物业的投资布局，而REITs的出台则给投资机构者提供了明确的退出方案，加强了投资市场的流动性，预计物流地产、产业园区、数据中心和长租公寓等新兴资产将持续成为投资者布局的关注点。

02 写字楼市场：生物医药加速布局，前滩崛起

主动能科技、新媒体和金融服务业企业积极扩租，生物医药企业加速布局，前滩板块崛起。

2021年第三季度写字楼市场供应加码，录得6个新项目入市，合计带来42.6万平方米的体量，环比增长158.7%。其中，入市规模最大的是虹口区，瑞虹企业天地和中美信托金融大厦合计供应体量20万平方米；普陀区有2个项目入市，分别为国浩长风城及旭辉企业大厦。

租金表现来看，三季度上海甲级写字楼平均租金8.11元/平方米/天，环比二季度微涨0.37%；其中核心区为9.29元/平方米/天，环比上扬0.43%，浦西中央商务区在优质办公楼的带动下租金上涨1.8%，浦东中央商务区的整体租金表现基本持平，各项目层面及板块层面的租金表现分化加剧。

新兴区在优质项目入市的带动诸以及如前滩等表现强劲的板块引领增长下涨幅明显，租金环比增长1.57%，达到6.47元/平方米/天。

净吸纳量延续上涨态势并创下单季历史新高，达44.9万平方米，核心区表现良好，净吸纳量环比上扬65.2%。

搬迁扩租态势的进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。同时，政府政策的推动作用下，滨江板块整体表现持续凸显，前滩、黄浦滨江、北外滩等板块去化加快。

此供需作用下，全市空置率环比下调0.7百分点，至17.1%。中央商务区的空置率环比下降1.7个百分点至9.3%，其中浦西的空置率下降1.8个百分点至7.7%，而浦东的空置率下降了1.4个百分点至11.2%。

从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%，其中区位或品质升级的搬迁需求占近六成。