开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。

对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。

首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。

1、地产导向运作模式

开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。

这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。

2、产业导向运作模式

以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。

自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。

纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。

当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。

3、地产与产业均衡模式

将地产开发与产业经营作为项目的基本价值追求，销售物业与持有物业作为短期和长期财务平衡的基础，在实现地产开发价值的基础上，导入产业运营。

在这种模式下，开发商需要在产业用地基础上捆绑获得关联的住宅用地，并在住宅用地上取得足够利润以反哺产业开发，前期通过投资产业规避地产融资的限制、为集团带来更充沛的现金流，还可以拿到低于市场价格的住宅用地获取利润；后期通过产业运营获取稳定的现金流。

同时，在该模式下，需要关注几个点：

在物业开发中，需关注房地产开发与产业运营的联动，持续提升区域总体开发价值，获取土地与物业增值收益；关注项目品牌的建设，重视物业空间与环境景观的打造，开发策略上注重发挥房地产的类金融属性； 关注以物业销售获取现金流作为基本策略，尽可能减少持有型物业的开发规模。

在产业运营中，要聚焦产业链条，重视整合产业资源，关注产业投资机会；关注空间规划对产业发展的支撑，空间规划服务产业规划 ；关注园区可持续成长，兼顾经济、社会和品牌三大效益。