第一太平戴维斯近日发布2021年四季度上海、杭州、南京、武汉四城房地产市场回顾及展望，回顾长江经济带重点城市房地产市场动态并展望市场未来趋势。

2021年，上海办公、零售年供应超百万平方米，大宗成交近千亿元，上海市场以多个里程碑数字圆满收官2021。

上海写字楼市场

全年净吸纳同比翻倍，接近历史峰值

四季度，上海甲级写字楼市场以量价齐升的局面收官。季内迎来包括瑞虹企业天地、旭辉企业大厦等七个项目的集中交付，合计66万平方米办公面积。需求活跃度依然不减，全年净吸纳达到140万平方米，同比翻一番，直逼2015年的历史峰值，这也使得2016-2020年市场连年供过于求的局面在2021年得到暂时缓解。鉴于此，年末全市空置率同比下降2.6个百分点至14.2%。

尽管市场整体向好，但细究之下，细分行业、商务区之间的分化犹存：短视频业务现增长，长视频行业遇瓶颈；内资化妆品企业积极扩张，部分外资彩妆租赁活动趋缓；南京西路、前滩、北外滩等热点板块需求强劲，个别非核心板块净吸纳有所放缓。面对行业的进一步整合与洗牌，加之2022年仍有百万量级供应，业主仍应适时调整策略以积极应对市场变化。

上海零售市场

供应触顶加剧竞争 空置率降至疫前水准

上海市区零售市场2021全年迎来16个项目共139.4万平方米新增供应，创下历史供应高峰。其中第四季度有五个购物中心开业，为市场带来44.1万平方米新增供应。此外，位于南京西路商圈的中信泰富广场完成升级改造，首层引入多个奢侈品牌首店或旗舰店；淮海中路商圈的新天地时尚也在季度内进行闭店升级，预计于2022年下半年更名为新天地时尚II重新开业。

全年平均租金累计上涨1.3%至26.5元，空置率同比下降1.7个百分点至8.5%，自疫情后连续七个季度保持下降趋势，上海零售市场入驻率基本恢复至疫情前水平。休闲娱乐、汽车、运动及户外在2021年品牌租赁需求提升显着，为上海购物中心面积中整体占比同比增长前三位。

2022年上海市区购物中心预计有9个新增项目入市，总建筑面积约72.6万平方米。新增项目包括万象天地、金融街购物中心等，除位于真如的Love@大都会外，均为中小型购物中心。

上海物流市场

2021年物流投资活跃 2022年市场或迎大量供应

2021年全年新交付项目多位于金山、奉贤两个子市场，共计新增供应约93.5万平方米，推升全市高标仓存量达到727.8万平方米。上海整体租金水平环比保持稳定，录得人民币每平方米每月48.4元，租金水平较去年小幅上涨。空置率方面，第四季度随着传统购物季来临，来自电商、第三方物流及快递企业的新租需求上升，但大体量项目的交付推升全市整体空置率环比上升7.9个百分点至13.0%。

上海2022年预计金山及青浦等子市场仍有较大体量高标仓项目入市；此外，奉贤、嘉定等子市场预计亦有新增项目入市，计划交付面积预计将超过百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。大量新增供应的交付或将在短期内令消化端承压。

资本市场来看，上海2021年全年共录得四宗物流仓储相关的大宗交易。包含凯德中国信托及深国际分别购入资产包中位于上海的两个项目在内，共计成交金额估值约为人民币25.4亿元。在投资行为活跃的当下，资本方在选择合适项目时亦日趋谨慎。