通过对上海二十年核心商业区甲级办公室租金及空置率分析，建立办公室租金及空置率均衡过程模型，从中发现办公室租金主要受GDP变动影响，空置率主要受GDP增长率和租金偏离均衡水平程度影响。2020年的经济增长放缓及前三年的高供给量是空置率迅速攀升的主要原因，办公室市场存在租金和空置率的非常有效的自我调整机制，预计空置率会在经济增长恢复后会逐渐降低。

一、GDP是影响租金的主要因素

GDP增长率是影响办公室租金最重要的因素。以上海核心商务区甲级办公室为例，选择取对数的租金指数为因变量，GDP、空置率与供给量为自变量做归回分析。

结果表明GDP上升1个百分点，办公室租金上涨0.269%；空置率与供给量对租金的影响均未通过统计检验，在年度数据上对租金的影响都非常有限。

办公室租金有一定自我调整机制，其会对其上年偏离均衡值大小，进行调整。如果上一期办公室租金过高，本期租金增长率会下调。

二、空置率变动与经济增长率密切相关

GDP增长率是影响空置率的关键因素，空置率有自我修复机制。GDP增长率上升一个百分点，空置率下降0.323%。办公室供给量会随着空置率与租金水平调整。季度数据分析结果与年度数据非常接近。使用相同的模型对中原优质办公室租金及空置率季度数据进行分析，结果非常接近。

办公室的需求主要源于经济发展，办公室的供给能够随着租金价格及空置率进行调整，但是市场均衡的实现需要一定时间。

三、近年空置率上升原因

上海的办公室空置率在近年上升主要由于经济发展放缓背景下，阶段性高供给的办公室无法被市场吸收；2020年新冠疫情使得经济增长短暂停滞，空置率进一步攀升。

四、需关注的问题

1.对不同区域和类型办公室市场做进一步分析

办公室市场内部差异巨大，不同区域和类型的市场有巨大差异。因此需要对不同区域和类型的办公室市场发展做进一步分析和评估，为后期管理提供依据。

2.可分析不同类型办公室空置率来源

办公室空置率来源主要有三个方面：在供给方面，新供应的办公室从供应到租约签订有一定周期，会形成一部分空置；在需求方面，办公室的租赁需求随着经济增长率变化而波动，在经济周期高点和低谷之间会形成一部分办公室空置；在单个资产层面，有一部分办公室可能因为产品设计与租金定价、区域供求关系等原因长时间未能出租。

3.关注未来一段时期的办公室供给

一部分市场机构的研究表明未来一段时期上海还会有高办公室供应，这会进一步提升空置率。可以从土地供应、办公室开发与销售周期、办公室开发商生产计划、地方政府对商业地产发展计划等角度做进一步分析，判断上海后一阶段办公室供应量并评估其影响。