近年来，产业园区招商工作竞争异常激烈，特别是整体经济发展疲软，楼宇空置率较高的背景下，写字楼市场由先前的买方市场过渡为卖方市场，客户有更多选择空间。首先，分析了企业选址的触发因素，只是表明了企业会发生选址的动作，对于企业而言，选址何处亦会有自身的综合判断。暂以一线城市 “研发型”企业选址为例，一般而言，企业选址会重点关注几个要素：项目区位、价格、软硬件环境、项目配套、政策等。不同的企业自身条件不同，对于选址维度也会略有差异。

1、项目区位

在房地产行业，无论是住宅、商业还是产业地产，项目区位都是非常重要的影响因素。在企业选址过程中，区位因素重点指距离现址的距离，一般而言，企业选址具有一定的就近原则，这样无论是对于企业员工的稳定性还是对于企业自身的便利性都具有重要作用，特别是研发单位，员工、技术是企业的核心资产，项目的区位也尤为重要。在实际的招商过程中，聚焦到某一具体项目，园区招商的客户重心仍是距离项目较近的企业，异地招商的难度大，占比较小。所以，招商伊始，基于园区的产业定位，筛选项目周边的企业方为上策。

2、项目商务条件

在园区招商中，以租赁为例，商务条件包括租金、物业费、免租期、单价递增情况等，商务条件是企业选址的重要因素，对于企业而言，特别是初创企业，办公成本是其运营成本的重要组成部分，合理的商务条款设置对于招商而言具有重要意义。商务条款的定价要保持一定的合理性，这里既要考虑园区自身的成本与回收计划，还要充分考虑周边竞品情况与市场情况，保持商务条件具有一定的市场竞争力。

3、园区的配套与软硬件环境

园区的配套与硬件环境包括园区楼宇的硬件环境、园区商业、商务情况、办公环境以及园区的周边环境、交通环境、产业氛围、人才环境等，也是企业选址过程中的重要影响因素，当然不同的企业对于这些因素的关注度不同，但从人性出发，好的环境与配套对企业的吸引力一定更大，而且对于部分企业，特别是新经济行业的企业，对于办公环境的要求越来越高，还有一些企业的特殊硬件需求是否可以满足等。

4、园区服务                                       

多年来，园区的运营仍然以基础的物业管理为主，企业与园区的关系是租户与业主的关系，业务往来以收租为主，其他服务往来较少。而园区的服务则是多方面的，既包括围绕企业发展的服务，像人才、市场、技术、金融、高端圈层、企业入驻时的装修、采买等，又包括企业员工的衣食住行娱学等服务。运营服务无边界，国内在运营服务上不同的园区在内容上相似，但执行上有较大差异。企业入驻园区，将与园区有多年的紧密联系，越来越多的企业对于园区的服务诉求越来越强烈，特别是新兴技术产业，多以技术为主，在办公室装修、投融资、业务拓展等有较强烈的诉求，园区有相关的服务对企业选择而言锦上添花。

5、政策环境

不少园区为了快速招商会匹配一定的招引政策，但政策对企业而言更多的是吸引而非关键，如某家企业对于政策的关注度极高，是企业选址的关键因素或者依赖政策才能很少的生存与发展，则该企业大概率不是招引的核心企业。

当然，企业选址的因素是多元的，不同的企业差异也非常大，了解企业的实际诉求，是招商过程的重要工作，但也仅是其中的一个方面，基于企业的诉求合理的制定招商策略是招商工作的实际推进。