7月份以来，上海写字楼和产业园类大宗交易的清单持续拉长，苏河湾的大悦商务中心、南外滩的恒信大厦、药谷的阳光·张江NEO都将迎来新主人。

选址960粗略估算，这3宗交易的合计成交额不低于70亿，至此，2022年上海写字楼和产业园类大宗交易的金额已超260亿元，自用和投资兼具，金融、能源、科技、物流类企业是慷慨买主。

苏河湾：大悦商务中心超55亿售出

业绩暴涨的“煤老板”抄底买楼已不是新鲜事，建设标准高的崭新项尤受欢迎。近日消息，上海苏河湾的一处甲级写字楼又大概率被能源企业收入囊中。

7月12日，中粮置业公告，其子公司拟出售上海新梅太古城“大悦商务中心”，交易价款约55-62亿元，已于近期完成资产出售协议的签署，并对交易价款、公司与买受方后续付款、双方权责等方面作出了约定。

苏河弯弯入浦江，闸北拥有四道湾，信息显示，该物业地处苏河湾商务区，属于静安大悦城综合体的核心部分，是高约200米的5A甲级写字楼。除了写字楼，该综合体还有16万平方米的大型主题购物中心（静安大悦城）、5.5万平方米的滨水豪宅（中粮天悦壹号）、2.1万平方米的商业街（悦街），综合体总体建筑面积超过40万平方米，投资额约120亿。

虽然中粮置业未披露买家，但据大宗行物业交易网报道，买下这处写字楼的是内蒙古汇能煤电集团有限公司。信息显示，该公司成立于2001年，总资产928亿元，员工近万人，是以煤炭、电力、化工为主业，集物流、金融、地产、路桥、水务等产业于一体的大型股份制企业，公司现已形成4500万吨煤炭、153万千瓦电力、16亿立方米煤制气及液化生产能力。2021年全集团实现营业收入361.39亿元，上缴各项税费76.83亿元，在2021年中国煤炭企业50强排名中，位居营业收入第33位，产量第19位，纳税第14位。

此外，值得注意的是，5月份，在同一板块，另外一家内蒙能源巨头鄂尔多斯斥资26.73买入了由华润等开发的 “苏河湾中心”项目的最后一栋可售写字楼，该交易成为苏河湾中心综合体3栋可售写字楼的收官之战。

南外滩：恒信大厦16.73亿成交

金融企业扎堆的南外滩成交一宗写字楼。

7月25日，海通恒信国际融资租赁股份有限公司（简称“海通恒信”）通过拍卖成功竞得位于上海市黄浦区中山南路599号2–12层及外马路666号1–2层的物业，总代价为人民币16.7277亿元，总建筑面积13985.63平方米，用途为办公。

信息显示，上海市黄浦区中山南路599号为恒信大厦，其临黄浦江边、靠近董家渡路及其相关物业，周围金融保险行业氛围浓厚。卖出这一物业的是鑫景滨江，其由上海外滩滨江综合开发有限公司和上海黄金交易所持股。

海通恒信指出，购买该处办公楼是为了满足业务发展要求，进一步提升运营管理水平，以有效改善员工办公环境，提升企业竞争力和社会影响力。

张江药谷：阳光·张江NEO再易主

医药园区的热度已经席卷京沪，优质标的格外抢手。在此背景下，一处“小而美”的医药园区就被ESR易商红木相中并拿下了。

近期，ESR易商红木从阳光城手中收购了阳光·张江NEO，虽然交易价格未披露，但据了解，该交易被ESR易商红木视为公司的一个重大突破，标志着ESR易商红木间接入局正在高速发展的生物制药行业。

信息显示，阳光·张江NEO位于上海市浦东新区张江科技园生物医药产业区二期核心位置，是由两栋独立建筑及围合式内庭院构成的园区，总体占地面积6458平方米，总建筑面积8940平方米，其中北楼6层、南楼4层，有约400平方米共享办公空间，另辅以约4000平方米的绿色庭院，以满足租户休闲社交需求。

该园区于2020年4月入市，主要入驻企业为行业50强的医药生物类企业，包括德琪新药研发中心、海翔医药等，另配有24小时便利店、健身房、餐饮等配套设施。

值得关注的是，这不是该项目的首次易主。

该项目原名为“盖臣商务中心”，位于上海浦东新区蔡伦路103号，坐落于内环与中环高架路之间。2019年8月，Distrii办伴和翰同资本联合对其进行整体改造和运营，项目更名为张江NEO; 2019年11月，翰同资本与阳光城签署交易协议，翰同退出阳光城接手，项目于2020年4月改造完工进入市场。

作为买家的ESR易商红木实力不凡、动作频频，该公司是易商集团与红木集团在2016年合并而成的，2019年11月1日正式登陆资本市场，成为2014年以来港股最大的地产行业IPO，2021年以52亿美元成功收购ARA，现号称新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司。

作为卖家的阳光城则正在债务泥淖中挣扎，为化解流动性危机，阳光城连续出售名下项目。不完全统计，阳光城及阳光集团已转让了包括佛山陈村、浙江永康、四川宜宾、上海梓光、上海臻百利、希尔顿酒店等20余项优质资产。

在这样的情况下，阳光·张江NEO的买家应能讨得一个好价钱。

总体来看，疫情虽然对上海办公楼和产业园的租赁市场带来一定影响，但长期资产价值并没有受到显著侵蚀，因而继续受到大型企业的青睐。与此同时，一些开发商为获得现金而割肉急售也创造了交易机会。

另外，值得关注的是，以生物医药园为代表，园区类物业的吸引力持续攀升，这一方面得益于此类物业的抗周期能力强，另一方面也因公募REITs放开并不断扩容，使得此类资产有了高效灵活的退出方式。