凭借数字经济优势，多地写字楼办公及零售市场行情在逐步回归常态的同时，加速创新的商业模式及业态正引领着商业地产进入新一轮科技迭代期。

2021年，国内商业地产领域大宗交易市场成交表现良好，尤其是写字楼租赁和投资的活跃度提升明显，企业设立地区总部的落点呈现向头部城市聚集的趋势。据仲量联行统计，截至最新数据，上海、北京、深圳、杭州和南京的甲级办公楼存量规模分别达到1500万平方米、1000万平方米、1000万平方米、230万平方米和210万平方米。

具体到华东部分热点城市，统计数据显示，今年前三季度，上海办公楼市场净吸纳量录得38.6万平方米，全市甲乙级写字楼的潜在需求在4000万平方米左右，南京和杭州等城市需求上限也超过了700万平方米。

作为全球知名房地产专业服务和投资管理机构，仲量联行的管理物业和实施面积累计达46亿平方英尺(约合4.27亿平方米)，完成总计33700宗租赁交易，租赁面积总计达7.84亿平方英尺(约合0.73亿平方米)。其对于办公楼市场有哪些研究成果和预判？近日，《中国经营报》记者专访了仲量联行大中华区CEO李倩玲。

写字楼市场回暖趋势明显

《中国经营报》：以上海为例，写字楼市场自今年下半年以来复苏趋势明显。拉动写字楼市场出租率升高的原因有哪些？

李倩玲：在去年上半年，企业租户因为受到了新冠疫情的冲击，出于经营成本的考虑和经济不确定性的顾虑，大多采取了较为保守的租赁策略，在我们观察到的租赁成交案例中，往往是以成本控制型的搬迁需求或续租为主的。

而自去年下半年起，得益于新冠疫情的有效控制，商业活动逐步恢复正轨，企业在租赁策略上也更具信心。特别是今年最近两个季度，上海写字楼市场复苏步伐进一步加快，大多是因为积压的需求得以释放。

值得一提的是，我们也注意到上海写字楼市场主力需求类型发生了转变，从成本控制型转变为扩租升级需求。尤其是金融和科技新媒体等行业租赁需求持续保持活跃，拉动了上海全市出租率的增长。

《中国经营报》：与前两年相比，上海写字楼市场目前呈现怎样的发展格局？哪些区域的活跃度较高？

李倩玲：在写字楼市场需求整体复苏的背景下，上海一些写字楼集中区域受到大量具有扩张或升级需求的租户关注，近期租赁活跃度相当高，比如，传统中央商务区中的南京西路和新天地板块，以及前滩、北外滩及徐汇滨江等上升势头迅猛的新兴板块。但各个板块依然呈现出分化的格局。

《中国经营报》：除上海的商业地产市场复苏明显外，长三角地区其他城市商业地产行情呈现怎样的态势？

李倩玲：今年以来，除上海之外，长三角地区主要城市的办公楼市场也在不同程度呈现复苏态势。比如，在杭州和南京，今年前三季度的净吸纳量已经超过去年整年的净吸纳量。

同时我们也注意到，不同城市市场恢复的程度和节奏有所不同。比如，在杭州，租赁问询及成交活跃度均有明显提升。尤其是在今年第三季度，企业搬迁需求开始集中释放，搬迁交易占市场总成交75%以上。

而在南京，受到新冠疫情反复的影响，第三季度的租赁成交量有所减少。不过，随着当地疫情得到有效控制，租赁市场活跃度也逐步回暖到了今年上半年的水平。