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内资需求复苏,新兴赛道需求旺盛,上海2023年写字楼净吸纳量达38万平米

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办公楼市场新租需求行业分析。

 

随着上海经济全面恢复常态化运行,写字楼供应恢复,2023年下半年起,租户的需求已显著回温。

 

值得注意的是,世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕向《》记者表示:“写字楼的新增租赁需求,正从传统行业向半导体、人工智能、医疗器械、生物医药等新赛道集聚。”同时,在商务园区写字楼市场中,人工智能、大数据及自动驾驶相关赛道企业表现亮眼,充分体现当前新旧动能转换下,产业升级带来的新兴行业租赁需求释放。

 

尽管如此,由于新增供应的增加,上海写字楼市场的空置率仍有所上升。据第一太平戴维斯统计,2023年四季度,全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点,至20.3%,同比上升4.6个百分点。

 

与之相对应的是,“带看量及问询量有所回升,然而租户仍保持审慎,租金维持下行通道。 ”

 

仲量联行指出,例如,面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争,部分楼龄较长、空置率较高项目的业主在租金及激励政策上进一步让步,以吸引并保留租户。

 

新兴赛道办公租赁需求显著增长


2023年,上海写字楼市场迎来集中供应,内资需求复苏加快。来自世邦魏理仕的统计数据显示,全年上海全市写字楼市场共录得18个新增供应,共计110.6万平米,同比上升31.1%。

 

从供应区域来看,主要布局在北外滩、前滩、真如和花木子市场。

 

从行业需求方面来看,金融业以占比19%位列全年首位,其中资产管理类、证券和基金为全年租赁活跃度最高的三大子行业。据世邦魏理仕统计,2023年,专业服务业需求小幅回升,占比14.3%。其中广告、咨询和律所的需求占比较高;TMT行业需求占比13.0%,主要以软件科技企业的租赁需求为主;消费品制造业则位于第四位,占比12.7%,其中以新能源汽车、服饰珠宝、快消品相关企业的租赁需求占比较为突出。

 

而在商务园区写字楼市场中,人工智能、大数据及自动驾驶相关赛道企业表现亮眼。世邦魏理仕报告指出,TMT行业以35%占比保持租赁需求首位,其中软件系统开发子分类表现亮眼,特别是人工智能、大数据及自动驾驶相关赛道企业,充分体现当前新旧动能转换下的产业升级带来的新兴行业租赁需求释放。此外,医药及生命科学以16%占比位列需求第三,特色生物医药园区项目积极吸引创新药企业入驻,而大健康产业的发展也推动医药服务类租户的大面积成交等。

 

需要注意的是,这些新兴赛道办公租赁的增长,与上海金融中心地位以及政策导向息息相关。根据《2023年上海市私募股权创投行业发展报告》,去年,上海的私募股权、创投基金投向上海市“三大先导”产业(集成电路、生物医药、人工智能)的资金规模领先全国,预估接下来投资机构还将继续关注前沿科学、未来产业领域。

 

尽管需求旺盛,但受新增供应集中入市影响,去年底上海办公楼市场的空置率依然有所上浮。据仲量联行发布的数据,2023年第四季度,新增供应使得中央商务区整体空置率环比上升1.3个百分点,同比上升4.7个百分点,达到14.9%。

 

与之相对应的是,办公楼租金出现下调。据第一太平戴维斯统计,2023年四季度,全市甲级写字楼租金环比下调2.1%,至6.7元/平米/天;全年跌幅为5.0%,中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为4.6%、5.2%和5.0%。

 

“带看量及问询量有所回升,然而租户仍保持审慎,租金维持下行通道。 ”仲量联行指出,具体而言,2023年四季度,上海中央商务区租金环比下降2.8%,同比下降5.6%;非中央商务区租金环比下跌3.3%, 同比下降7.6%。值得一提的是,面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争,楼龄较长、空置率较高项目的业主在租金及激励政策上进一步让步,以吸引并保留租户,而部分非中央商务区业主调整租金的意愿也明显增强,愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。

 

“受制于全球经济增长放缓以及外部环境的复杂性与不确定性上升,企业利润低速修复,市场观望情绪仍浓。”世邦魏理仕华东区办公楼部负责人张越向记者表示,部分竞争压力较大的子市场业主只能采取更为灵活和激进的租赁策略,致使租赁进一步下行。

 

不过,从大宗大宗交易行情来看,办公楼物业仍是交易主力。根据仲量联行的数据,2023年全年,上海大宗交易成交总金额为941.2亿元,同比增长12.6%。其中,办公板块继续保持领先地位,占全年总成交金额的27%。

 

写字楼租赁市场仍将长期长期调整期


业内普遍认为,在各类支持性政策的助力下,2024年上海办公楼市场将持续“稳中有升”态势。

 

戴德梁行方面指出,整体而言,2023年上海写字楼市场呈现供求关系不平衡和竞争加剧之势,尽管年末需求端重回弱修复态势,但需求向租赁行为的传导多存时滞,租赁市场仍将处于长期的调整期中。

 

张越表示,展望2024年,全市预计约有140万平方米的新增供应,租赁市场仍面临激烈的竞争压力。预期在经济环境持续改善、传统产业与新兴产业动能交替协同发展与产业政策驱动之下,需求将持续回升,市场复苏根基进一步牢固。

 

据第一太平戴维斯统计,2024年计划将有22个项目、合计约190万平米新供应。如能按期交付,以目前租赁情绪疲软、成交周期拉长的情况来看,2024年全市出租率和租金将继续承压,2024年底全市甲级写字楼存量将突破2,000万平米。

 

第一太平戴维斯年度报告会场。


尽管2023年已经出台一些经济刺激举措,但对整体商务信心和活力的提振成效有限。第一太平戴维斯方面认为,明年能够出台更大力度和更多新兴产业特别是针对中小微企业的扶持政策,将带动企业信心显著提振。


“2024年办公市场仍充满挑战,考虑到租户市场仍将延续未来一段时间,业主应与租户’双向奔赴’,更好地满足并激发租户的降本置换/扩租需求。”第一太平戴维斯方面向记者指出。


仲量联行也表示,更多经济刺激性政策有望拉动办公楼租赁需求,随着企业重振信心,新增带看量将有望落地转化为新的租赁需求。尤其在全市租金下行阶段,部分租户的升级需求有望得以释放。不过,市场仍面临供应压力,受此影响整体市场租金预计短期内仍将下行。



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